2018年5月31日木曜日

【エッセイ】株式投資のプロとは

今も昔も株式投資にとって、情報収集は重要だ。
昔は、いち早く株式投資に有益な情報を得た者が大きな利益を得られた。
だが、情報化社会の現代においては、誰もが同じ情報を手に入れることができる。
つまり、誰もが株式投資のプロになれる時代なのであるw

ところが、このことに気づいていない個人は実に多い。
「投資信託を運用しているのはプロだから、任せておけば安心」などという。
自身からいわせると、あまりにも無知すぎる発言だ。
彼らは手数料を稼ぐプロかもしれないが、株式投資のプロではないw

少し考えればわかるが、彼らは手数料で飯を食っている。
手数料は取り扱う資金に比例する。
株価がいくら騰がろうと、取り扱う資金が殖えないと彼らは儲からないのである。
株式投資のプロとは「株を安く買って、高く売る」ことができる人なのであるw

株式投資のプロになるには、どうすればよいか。
株の定価であるBPSを確認し、定価であるBPSを常に意識する。
株価の長期的な値動きを冷静に観察する。
あとは、株が安いときに買って、高いときに売るだけであるw

2018年5月30日水曜日

【エッセイ】株の世界ではあり得ないことが起こる

株には、定価ともいえる指標がある。
指標の名は1株当たり純資産、またの名をBPSともいう。
毎日、変動している株価は単なるその日の取引価格にすぎない。
株の真の価値を表すのは、株の定価であるBPSなのであるw

不動産は、路線価などにより原価が決まる。
当たり前だが、原価を元にした取引価格から大きく乖離することはない。
食料品や日用品も同じく、製造原価を元に販売価格が決められている。
当たり前だが、客寄せの特売品を除き、原価割れで販売されることはないw

BPSは1株当たりの純資産なので、見方によっては原価ともいえる。
企業からすると、BPSより高く株を買って貰わなければ出資金が殖えない。
BPSより安く買われると、純資産より出資金が少ないことになるからだ。
ところが、株の世界にはBPSより安い株がゴロゴロしているw

例えば、自身は今年になってから、500万円ほどである株を仕込んだ。
その後の株式交換で、その株の現在のBPSは1200万円ほどになった。
つまり、1200万円相当の株を、半値以下の500万円で手に入れたことになる。
このように、株の世界では、あり得ないことが起こるのであるw

2018年5月29日火曜日

【コラム】貯蓄できない原因についての考察

世の中には貯蓄できる人がいる、かたやいつまでたっても貯蓄できない人がいる。
当たり前だが、収入よりも支出が少なければ、貯蓄できる。
なら、なぜ、貯蓄できない人がいるのか。
答えは、収入に見合った支出を心がけていないからだw

なぜ、貯蓄できない人は収入に見合った支出を心がけないのか。
来月は黒字になるだろう、という楽観論が原因ではないかと思っている。
すなわち、今月を乗り切れば何とかなるという考え方だ。
家計管理において、この考え方は問題の先送りに他ならないw

この考え方には致命的な問題点がある。
致命的な問題点とは、現状把握と対策立案がなされていないことだ。
今月、赤字になった原因は何なのかという現状把握。
来月から赤字にしないためには、どうすればよいのかという対策立案だw

貯蓄できない人は、真の家計管理ができていないのである。
単に支出を記録するだけでは、真の家計管理とはいえない。
赤字になれば、現状把握し問題点の対策を立案する。
対策立案後、対策の進捗状況を管理することこそが、真の家計管理なのであるw

2018年5月28日月曜日

【エッセイ】株を始めると出世欲がなくなった話

自身は基本的に定時で会社を出る。
与えられた仕事を時間内に終えるため、定時を過ぎるとすることがないからだ。
若い頃は、残業する奴イコール仕事ができる奴の風潮だった。
自身も若い頃は、毎日、残業していた頃があったw

だが、株を始めてから、残業をしなくなった。
残業をする目的について考え、残業の効率のよくないことに気づいたからだ。
残業の目的について考えた場合、残業する目的は2つしかない。
出世して今より高い収入を得るため、あと残業手当を稼ぐためだw

いずれの場合も、貴重な時間と引き換えに金を得ている。
残業手当がもらえるなら、時間と引き換えに収入を得るのはアリかもしれない。
だが出世するために、残業することでしかアピールできない奴は本末転倒である。
株主や経営者からすると、残業する奴よりは残業しない奴の方が経費が少なくて済むw

自身の保有株の評価額は、毎日、数十万円単位で増減している。
割安で仕込んだ株ばかりなので、長期的には騰がっていく株ばかりだ。
毎日、数十万円単位で評価額が増減していると、仕事への考え方が変わる。
出世するために残業をアピールし高い収入を得る奴が、実に哀れに思えるのであるw

2018年5月27日日曜日

【エッセイ】今の生活ができているのは株のおかげですw

自身には所有するマンションがあるが、すでに住宅ローンは完済している。
だが、諸事情により、今は娘と家賃10万円超のタワマンに住んでいる。
ファミリータイプの間取りだが、2人暮らしなので贅沢に使わせていただいている。
家賃が10万円超えなので、当然ながら年間の住居費は150万円を超えているw

娘は大学生で、通っている医療系私立大学の学費は、年間約150万円である。
あと、娘が大学生になってから、毎年100万円で娘名義の株を買ってきた。
年間の住居費と教育費および娘名義の株購入だけで、年間支出は400万円超である。
我ながら、年間支出額の多さに驚いたw

自身は高給取りではなく、給与収入は同年代の平均である。
給与を貯蓄するだけでは、年間支出400万円超の今の生活は難しかっただろう。
自身は10年以上前に住宅ローンを一括完済するため、株を始めた。
今の生活ができているのは、間違いなく10年以上前に始めた株のおかげだw

自身は倒産しない大手優良企業の株を購入してきた。
株は不動産などとは異なり、企業の成長に伴い、株の定価や配当が増える。
譲渡益や配当により貯蓄できた金で、株を買い増ししてきた。
自身は今、再投資により資産が殖える、複利効果の大切さを実感しているw

2018年5月24日木曜日

【これから株を始める君へ】常に意識しておきたい株の指標とは

株価は日々、値動きしている。
買う人が多ければ、株価は騰がる。
反対に売る人が多ければ、株価は下がる。
株の値動きは、至ってシンプルであるw

当たり前だが、個人投資家が株価をコントロールすることはできない。
仮に、何らかの方法で株価をコントロールできたとしよう。
証券取引等監視委員会に告発され、刑事罰を受けることになる。
個人投資家は日々、値動きする株価の中で投資を行わなくてはならないw

自身もそうだったが、株を始めた頃は、日々の株価が気になって仕方がない。
株価が騰がれば、株式評価額が殖えるため、今が買い時だと考える。
反対に株価が下がれば、株式評価額が減るため、今が売り時だと考える。
だが、この考え方は間違っているw

株の本当の価値を表す指標は、定価であるBPS(1株当たり純資産額)だ。
つまり、常に株の定価であるBPSを意識していれば、考え方は真逆になる。
株価が騰がれば、BPSに近づくため、割高で買い時ではないと考える。
反対に株価が下がれば、BPSより遠のくため、割安な買い時だと考えるのであるw

2018年5月23日水曜日

【子どもの資産運用】3年で資産を倍以上にした集中投資とは

娘が大学生になってから娘名義の取引口座を開設、子どもファンドとして運用している。
毎年、娘がバイトで稼いだであろう100万円で同じ株を買ってきた。
買ってきた株は、8306 ㈱三菱UFJフィナンシャル・グループだけである。
昨年、一部を売って出金し利益確定したが、今年も同じ株を買う予定だw

今までの購入金額は300万円だが、昨年80万円分の株を売った。
単純計算で、現在までの投資額は300万円-80万円=220万円になる。
ところが、現在の株式評価額は2,852,000円で、投資額を上回っている。
さらに株の定価(BPS)で計算した資産額は4,869,400円と、投資額の倍以上であるw

なぜ、わずか3年で、投資額の倍以上の資産を手に入れることができたのか。
前述の通り、子どもファンドでは毎年100万円しか投資できない。
費用対効果を最大にするためには、その年の最安値で買わなくてはならない。
必然的に株を買う時期は、その年の最安値になった期間に限られるw

その年の最安値か否かを判断するためには、テクニカル分析が必須となる。
複数の銘柄に投資していると、複数の株価チャートを確認しなくてはならない。
だが、1銘柄への集中投資の場合、当たり前だが確認する株価チャートは1つだけだ。
確認する株価チャートが1つなので、冷静かつ正確な判断ができるのであるw

2018年5月22日火曜日

【これから株を始める君へ】相場の実態を理解することは大事だよ

ウォール街の相場格言に、The market is driven by fear and greedがある。
直訳すると「市場は恐怖と欲望によって動かされる」
相場が大きく下がったとき、多くの人が信用取引で買い向かう。
すぐに反発するのではと思い、乗り遅れまいとする欲望からの買いだw

ところが同じことを考える人は多い。
誰もが大きく下がれば、買い時だとばかりに信用取引で買い向かう。
結果、信用買いで買われた株の数が増えていく。
やがて、信用買いで買い向かった人が決済期限を迎えるw

決済期限がくれば、強制的に決済、いくら損失があろうが確定させられる。
決済による売りが多くなれば、当然ながら相場は下がる。
やがて、恐怖にかられた連中が決済される前に、自ら損失を確定するようになる。
その結果、相場は果てしもなく下がり続け、あり得ない株価がいくつも現れるw

相場がそんな単純なわけないと、君は思われるかもしれない。
だが、これが紛れもない相場の実態だ。
なら、相場で勝つにはどうすればよいか、答えは簡単だ。
株価が株の定価(BPS)より安いときに買い、高いときに売るだけであるw

2018年5月21日月曜日

【コラム】奨学金を借りさせないためにしておきたいこと

お若い方はご存じないだろう。
自身が子どもの頃、定期預金の金利は数%だった。
1億円あれば、定期預金にするだけでよかった。
金利が5%なら、年間500万円の利息が得られたのであるw

偉大なる相場師の1人に、福澤桃介氏がいる。
彼は、預金の利子を標準にして株の売買しなさいと述べている。
簡単にいうと、配当利回りが預金の利子を下回れば売る。
反対に、配当利回りが預金の利子を上回れば買いなさいと述べているw

現在、定期預金の利子は歴史的な低水準にある。
物価の上昇を考えれば、実質的な価値は殖えるどころか減るのである。
例えば、児童手当は将来の学費にするため貯めましょうといわれている。
ところが、定期預金での増加率より、学費の増加率の方がはるかに大きいw

貯めてきた人は、子どもが進学するときになって、学費が足りないことに気づく筈だ。
では、どうすればよいか、答えは簡単だ。
配当利回りが預金の利子を上回っている銀行株を買えばよいのである。
ちなみに、現在の銀行の配当利回りは、大半が預金の利子を上回っているw

2018年5月20日日曜日

【これから株を始める君へ】優待欲しさだけで株を買ってはいけない

よく株の雑誌に、優待株の特集が組まれていたりする。
中には、優待で日用品や食材などを手に入れ、生活している人もいるらしい。
ある意味、凄いとは思うが、決して真似したいとは思わない。
事実、自身の保有株には優待株は1つもないw

はっきりいって、優待欲しさに株を買うのは本末転倒だ。
考えてもみたまえ、優待の日用品が気に入らなければ、新たに買わなくてはならない。
食事や利用料などの優待であれば、使える場所まで出かけなくてはならない。
結果、本来であれば不要だった無駄な支出が増えることになるw

あと、優待を実施している会社の株価は、株の定価であるBPSより高いことが多い。
株の基本は「安く買って、高く売る」である。
株を安く買うということは、株の定価より安く買うということだ。
株の定価より高く買うということは高値掴みであり、含み損が長く続く可能性が高いw

偉大なる相場師の1人であるベンジャミン・グレアム氏は述べている。
「割安銘柄は本質的に、株価がその株式の評価価値よりも安い状態にあるわけで、その差がすなわち安全域である。安全域は、計算ミスや運の悪さを十分に吸収する効果がある」
決して優待欲しさで、株の定価(BPS)より高い株を買ってはいけないw

2018年5月19日土曜日

【エッセイ】今年の株資産増加額が1200万円を超えていた話

先日、株を保有する企業の決算発表が終わった。
決算発表が終わると、現在の株の定価が確定する。
株の定価、BPSは1株当たり純資産ともいい、計算式は純資産÷発行済み株式数。
極端な話、会社が解散したときに、株主に与えられる1株当たりの金額になるw

昨年末の自身の保有株の定価は、3銘柄合計で22,497,160円だった。
現時点の自身の保有株の定価は、4銘柄合計で34,941,709円だった。
今年になってから、株資産は1200万円以上、増加したことになる。
上記の株資産には、自身の預貯金や娘の預貯金および株資産は含まれていないw

株資産が1200万円以上、増加した要因は以下になる。
今年、割安な新規銘柄を買い入れたこと。
増収増益により、各社の純資産が増加したこと。
自社株買いで買った株を消却したことにより、発行済み株式数が減少したことなどだw

もちろん、安く買っているため、保有株の多くは定価には遠く及んでいない。
保有する4銘柄中、定価を上回っているのは1銘柄だけである。
すぐ売却しなくてならないのであれば、資産は少なくなる。
だが長期保有であれば、株資産は減るどころか、増加し続けるのであるw

2018年5月18日金曜日

【エッセイ】今年に入って仕込んだ株はどうなったか

自身は今年になってから、M銀行の株を仕込んだ。
M銀行は今年4月に残り2行と統合された。
統合された3行の内、M銀行とK銀行は上場しており、O銀行は上場していない。
2行の株は、新しく設立されたKMフィナンシャルグループの株と株式交換されたw

株の定価はBPS(一株当たり純資産)で、式は純資産÷発行済み株式数になる。
したがって、統合されたKMフィナンシャルグループ株のBPSは以下になる。
(M銀行+K銀行+O銀行の純資産)÷(M銀行+K銀行の発行済み株式数)。
つまり、O銀行の純資産が加算される分、定価であるBPSは上昇することになるw

株の割安度を表す指標がPBRになる。
計算式は、(現在の株価)÷(株の定価)だ。
つまり、PBRが1倍未満であれば、株価は定価以下で取引されていることになる。
まさしく、バーゲンセール状態といっても過言ではないw

先日、KMフィナンシャルグループの決算が出て、現在の株の定価が判明した。
M銀行株は統合されるまで、PBRは約0.6倍だった。
統合された後、O銀行の純資産が加算されたため、PBRは約0.4倍になった。
一気に大幅な割安株となったことに、自身は笑いが止まらないでいるw

2018年5月16日水曜日

【エッセイ】金持ち喧嘩せずだが、売られた喧嘩は買いますw

「金持ち喧嘩せず」ということわざがある。
金持ちは利にさとく、喧嘩をすれば損をするので、人と争うことはしない。
有利な立場にある者は、その立場を失わないために、人とは争わないようにする。
確かに、このことわざは真理を伝えているw

だが、金持ちは決して喧嘩しないわけではない。
金持ちは、自分から喧嘩を吹っかけるようなことはしない。
だが、人から喧嘩を売られたときは違う。
金持ちは、売られた喧嘩で勝ち目があるなら、喧嘩を買うのであるw

世の中には、いろいろな連中がいる。
中でも最悪なのが、常識がわかっていない連中だ。
世の中の大半がNGだろと思うことを、平気でしてくる。
中には、明らかに犯罪だろ、という行為をしてくる連中もいるw

詳しいことは書けないが、先日、自身は喧嘩を売られた。
自身にとっては売られた喧嘩、よって自身は喧嘩を買ってやる所存だ。
相手は法人だが、自身は必ず勝ってやる。
なぜなら、自身は連戦連勝の無敗の相場師だからだw

2018年5月15日火曜日

【エッセイ】保有銘柄全てが増収増益で増配

多くの企業が決算を発表する時期だ。
自身が保有する銘柄は4銘柄で、全ての銘柄の決算発表があった。
結果は、保有する全ての銘柄が増収増益で増配である。
しかも、4銘柄中2銘柄は自社株買いを行い、後日、買った株を消却するw

自社株買いを行い、買った株を消却すれば、株の数が少なくなる。
必然的に、株の定価であるBPSは騰がり、割安になり、買いが増える。
買いが増えれば、株価が騰がり、保有する株の評価額も殖える。
まさしく、自社株買いの消却は、株主にとってはよいことづくめであるw

自身の株式投資スタイルは、中長期投資だ。
株主になるということは、企業に金を貸すことでもある。
株式投資の成否を考えた場合、企業が成長し続けることは大きな要素だ。
中長期にわたって殖え続けるリターンを得ることは、重要な要素になるw

今まで何度もお伝えしてきたが、今一度、お伝えする。
銘柄選びは、数多くある投資手法の1つにすぎない。
銘柄選びの手法は、いたってシンプルである。
なぜなら、倒産する可能性の少ない大手優良企業の株を選べばよいだけだからだw

2018年5月14日月曜日

【エッセイ】久々の娘の弁当作りに思うこと

自身の本業は会社員だが、趣味で株式投資をしている相場師でもある。
自身は娘と2人暮らしなので、家では主夫の顔も持つ。
家に帰ると、家事に料理に洗濯と忙しい日々を送っている。
娘と2人暮らしを始めてからは、娘の弁当を作っていたこともあるw

なぜなら友達が皆、弁当を持ってきている中、弁当を持たせない訳にはいかない。
数えたことは無いが、今までかなりの数の弁当を作ってきた。
娘が医療系の大学に入学してからは、娘の弁当を作ることはなくなった。
弁当を持って行きたいなら、自分で作れという方針だったw

ところが最近、あることをきっかけに、久々に娘の弁当を作るようになった。
その理由は、娘の病院実習が始まったからだ。
病院実習では、娘の行動の全てが見られているはずだ。
弁当を持ってこない人よりは、弁当を持ってくる人の方が好感度は高いはずだw

実習先の人は、娘が自分で弁当を作って持ってきていると思うだろう。
当たり前だが、多くの男性は弁当を作ってくれる家庭的な女性を好む。
娘の実習先の病院には、高学歴の高所得者が多い。
もし娘が自身が作った弁当で玉の輿に乗ることがあれば、感謝して欲しいものであるw

2018年5月13日日曜日

【エッセイ】決算発表は素敵だ

多くの企業が決算を発表する時期だ。
自身は倒産しない大手優良企業の株主だ。
先週、自身が株を保有する4社中2社の決算発表があった。
2社とも増収増益、しかも増配だったw

1社は10年以上保有しており、すでに元本を引き上げているタダ株だ。
つまり、何も無いところから、金を得ているようなものである。
あと1社は今年になってから、仕込んだ株だ。
想定通り、未上場会社と一緒になったことで、大幅な増益だったw

株の定価であるBPSは騰がり続け、配当も増え続ける。
株主とは企業に金を貸している出資者に他ならない。
今回、増収増益で増配を決めた各社の経営陣には礼をいいたい。
もちろん、最も褒めるべきなのは、金を貸すことを決めた自分自身だw

さて、今週は残り2社の決算発表がある。
残り2社も、すでに元本を引き上げているタダ株だ。
素敵な決算発表になるか否かはわからない。
趣味の料理や仕事をしながら、決算発表の日を待つとしようw

2018年5月9日水曜日

【エッセイ】会社員兼相場師を続ける理由

自身の本業は会社員だ。
実益を兼ねた趣味として株式投資を行なっている。
一定額以上を株式投資で運用していると、株式評価額は1日数十万円単位で増減する。
過去には、株式投資の年間利益が会社員の年収を上回ったこともあるw

そんな自身が会社員兼相場師を続ける理由は2つある。
1つは、会社員は安定した収入を得られるからだ。
普段の相場は平穏だが、些細なことがきっかけで変動が激しくなる。
そのようなときでも、安定した収入があれば、やり過ごすことができるw

あと1つは、スキルを身につけるためだ。
自身の定年はまだ先だが、いずれ定年が訪れる。
定年後の再雇用では、業務内容は変わらないのに大幅に給与を減らされるらしい。
自身の株式評価額は1日数十万円単位で増減するので、再雇用は望まないつもりだw

だが、定年後に働かなければ、時間を持て余すのは目に見えている。
幸い、自身は建築士の資格を有しており、建築関連の知見はある。
定年までに、更に建築に関するスキルを身につける。
そして、定年後は身につけたスキルを活かして起業したいと考えているw

2018年5月8日火曜日

【これから株を始める君へ】株式投資を始める上で最も大切なこと

君は世界で最も偉い存在だ。
なぜなら、君以上に君を理解している人はいないからだ。
実の親でさえも、本当の君の事をわかっちゃいない。
血が繋がっているというだけで、所詮は他人と変わらないのであるw

本当に儲かる方法は、誰も教えちゃくれない。
なぜなら、教えて損されると、教えた自分に責任があると感じてしまうからだ。
したがって、親しい人に相談すると「株なんて止めなさい」といわれる。
株を勧めてくるのは、情報提供で儲けようという連中ばかりということになるw

だが、低金利の今、株式投資をしなければどうなるか。
年金は減り続け、税金は増え続けている。
真面目に働いて節約に励んでも、なかなか資産が殖えない時代だ。
数十年後、君が金に困ったとき、「株なんて止めなさい」といった人はいないw

株式投資を始める上で最も大切なこと。
それは、君自身が株式投資を始めると決断することだ。
人生には、やらずに後悔するか、やって後悔するかという選択肢がある。
自身は、やらずに後悔するより、やって後悔する方がはるかにマシだと思っているw

2018年5月7日月曜日

【コラム】老後破産しやすい資産運用とは

老後破産という言葉がある。
些細なことがきっかけで、生活保護以下の生活をせざるを得ない高齢者をいうらしい。
真面目に定年まで勤め上げた会社員でさえも、例外ではないらしい。
配偶者や親の介護、自分の病気などで、いとも簡単に老後破産するらしいw

老後破産しないために、よくいわれる言葉がある。
「老後破産しないため、定年までに○千万円貯めましょう」
「年を取ったらリスク資産の割合を減らし、無リスク資産の割合を高くしましょう」
「退職金は投資せずに、国債や定期預金などの無リスク資産に回しましょう」などw

自身はこれらの言葉を鵜呑みにする人が、老後破産するのではないかと考えている。
上記の言葉はいずれも、貯めた金を取り崩して生活しなさいと述べている。
これらは、支出が収入を上回ることを前提としている。
長生きすればするほど、資産は減り続け、やがて資産が尽きるのは当たり前だw

自身からすると、支出が収入を上回るなら、収入を支出以上に殖やせばよい。
つまり、年を取ってもハイリターンのリスク資産の割合を減らさないことだ。
えっ、リスク資産の割合を減らさないのは、リスクが高すぎるんじゃないかって。
安心したまえ、倒産しない大手優良企業への株式投資は、ノーリスクだよw

2018年5月6日日曜日

【エッセイ】我が家の連休の過ごし方

連休は帰省したり、遊びへ出かける人が多い。
テレビでUターンラッシュや混雑している行楽地を見ると、いつも思う。
なぜ、混雑するとわかっているのに出かけるのだろうか、と。
もし、自身に行きたいところがあれば、平日に有給休暇をとって行くw

我が家は、この週末も普段の週末と変わらない過ごし方だった。
家事をこなし、近所のプールへ泳ぎに行く。
あとは、家でスカイツリーを眺めながら、好きなことをして過ごす。
ゆっくりと流れる時間の中、好きなことをして過ごす贅沢な連休だったw

我が家には娘という同居人がいる。
娘は大学が最終年度のため、休みの日に家にいることが多い。
最近、娘が勉強で忙しくしており、朝昼晩の食事は自身が作ることが多かった。
最初の頃は時間がかかっていたが、次第に要領よく作ることができるようになったw

来年、娘は大学を卒業、来年の今頃、娘は就職している筈だ。
就職すれば、休みの日に食事を作ってといわれるかもしれない。
食事を作ってといわれれば、自身は作ってやるつもりだ。
ただし、自身が作ったときには、娘から食事代を払ってもらうつもりでいるw


2018年5月4日金曜日

【コラム】不動産投資の高確率で利益を得るための方法(後篇)

任意売却物件には、売主の瑕疵担保責任が免責というデメリットがある。
買った後に不具合(瑕疵)があれば、買主が直さなくてはならない。
だが、任意売却物件は内見(契約前の内部確認)が可能だ。
つまり、内見時に大きな瑕疵が無いことを確認できれば、デメリットとはならないw

大きな瑕疵とは、建物の傾きや雨漏りになる。
では、どうすれば、これら大きい瑕疵を確認することができるのか。
意外と知られていないが、これらの瑕疵があるならば、引渡し時に存在している。
したがって、引渡しから数年以上経過していれば、何らかの兆候が現れているw

建物が傾く瑕疵があった場合、引渡し直後から傾き続けている。
内見時に、床の傾きを感じず、サッシやドアの開閉がスムーズなら傾いていない。
雨漏りの瑕疵があった場合、引渡し直後から雨漏りし続けている。
内見時に、天井裏や内外の壁に染み等がなければ、雨漏りしていないことになるw

内見時に瑕疵がないことを確認できれば、現金で一括購入する。
あとは人に貸さずに、一般物件と同じ価格で売りに出す。
なぜなら、人に貸して事故物件にでもなれば、売ることが困難になるからだ。
以上が、自身の不動産投資の高確率で利益を得るための方法であるw

もし、不動産投資をするのであれば、投資である以上、自己責任だ。
ちなみに不動産投資よりは、ノーリスクハイリターンにできる株式投資をオススメするw

2018年5月3日木曜日

【コラム】不動産投資の高確率で利益を得るための方法(中篇)

不動産物件をリターンという観点からみると以下になる。
・一般物件:普通に市場で売り買いされている物件→ローリターン。
・任意売却物件:ローン返済に行き詰った人が売りに出す物件→ミドルリターン。
・競売物件:裁判所の決めた基準価格を元に競売にかけられる物件→ハイリターンw

これらの物件をリスクという観点からみると以下になる。
・一般物件:瑕疵担保責任有、内見可→ローリスク。
・任意売却物件:瑕疵担保責任無、内見可→ミドルリスク。
・競売物件:瑕疵担保責任無、内見不可→ハイリスクw

これらの物件のリスクとリターンをまとめると以下になる。
・一般物件:ローリスクでローリターン。
・任意売却物件:ミドルリスクでミドルリターン。
・競売物件:ハイリスクでハイリターンw

競売物件は上手くいけば、最もリターンが高い。
だが内見(事前に内部を確認すること)ができないことはハイリスクである。
落札できたはいいが、多額の追加費用が発生すれば、たちまちローリターンとなる。
長くなったので、続きは次回、書くことにするw

2018年5月1日火曜日

【コラム】不動産投資の高確率で利益を得るための方法(前編)

不動産投資の高確率で利益を得るための方法について書いてみる。
結論からいうと、株と同じく「安く買って高く売る」に尽きる。
えっ、いくらなら安くて、いくらなら高いのかわからないって。
はっきりいって、わからない方は不動産投資に手を出すべきではないw

不動産会社の買取り価格の計算式は、ざっくりだが販売基準価格×0.7だ。
彼らは建物の評価額と土地の路線価、すなわち原価でしか買い取らない。
しかも売るときは少しでも儲けようと、販売基準価格に利益を上乗せしている。
売れなければ価格を下げる物件があるが、単に上乗せ分を減らしているだけなのであるw

では、どうすれば不動産を安く手に入れることができるか。
答えは、任意売却物件を現金一括購入するのである。
任意売却物件とは、ローン返済に行き詰った人が売りに出す物件だ。
任意売却で買い手が見つからなければ、競売になるため市場価格より安いことが多いw

だが、任意売却物件には競売物件と同じデメリットがある。
任意売却物件のデメリットとは、売主の瑕疵担保責任が免責になることだ。
簡単にいうと、買った後に気づいた不具合は買主が自己負担で直さなくてはならない。
長くなったので、続きは次回、書くことにするw