【コラム】住宅ローンの歴史とバブル期の教訓

1990年代に35年の住宅ローンで新築マンションを購入した。

2005年に住宅ローンを一括完済するため、株式投資を始め、2014年に一括完済した。

当時は低金利で、銀行に預けても、利息は微々たるものだった。

もし、株式投資をしていなければ、今も返済していたかもしれないｗ

ふと、住宅ローンの歴史について知りたくなった。

バブル期に住宅ローンを借りた人についても知りたくなった。

AI（人工知能）と、これらに関する記事を作った。

誰かの参考になるかもしれないので書いてみるｗ

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住宅ローンの歴史とバブル期の教訓

日銀の利上げニュースが連日のように報じられ、住宅ローンの変動金利を借りている現役世代の間で不安が広がっています。

「歴史的な超低金利」が終わろうとしている今、私たちは大きな転換点に立っています。

しかし、そもそも日本の住宅ローンはいつ生まれ、どのように変化してきたのでしょうか？

過去の歴史を紐解くと、現代からは想像もつかない「驚きの高金利時代」や、銀行がリスクを回避するために作った変動金利の誕生秘話、そしてバブル期の先輩たちの壮絶な生存戦略が見えてきます。

私たちがこれから迎える「未知の上昇局面」を生き抜くために、日本の住宅ローンの歴史と、そこから学ぶべき教訓を分かりやすく解説します。

1. 住宅ローンの夜明け：明治時代に生まれた「原型」

日本の住宅ローン（の原型）が誕生したのは、今から130年ほど前、明治時代（1897年頃）にまで遡ります。

日清戦争後の経済拡大期に、安田財閥の創設者である安田善次郎が「東京建物」を設立し、日本で初めて「月賦（割賦）販売方式」での家・土地の売り出しを行いました。

これが日本の住宅ローンの始まりと言われています。

当時の借入金利は、なんと年10%〜12%（1割〜1割2分）程度。

一般的な金貸しから借りると15%〜20%を超えることも珍しくない時代でした。

仮に金利10%で35年ローンを組むと、総返済額は借りた金額の「約3.6倍」に膨れ上がります。

そのため、当時は一握りの富裕層やエリートだけが、5年〜15年という短い期間でガツンと返すためのものでした。

2. 昭和の高度経済成長期：一般サラリーマンへの「爆発的普及」

住宅ローンが「誰もが利用できる一般的な仕組み」として広く普及したのは、戦後の高度経済成長期です。

・1950年（昭和25年）：国が「住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）」を設立。

一般のサラリーマンでもマイホームを持つための長期・低金利（当時で年5.5%程度）の融資が受けられる基礎ができました。

・1960〜1970年代：民間銀行が本格的に個人向け住宅ローンに参入。

「家賃を払うくらいなら、ローンを組んでマイホームを買おう」という現代おなじみの文化がここで定着しました。

3. 1980年代前半：「変動金利」という仕組みの誕生

それまでの日本の住宅ローンは、国が用意した「固定金利」しかありませんでした。

では、いま多くの人が選んでいる「変動金利」はいつ生まれたのでしょうか？

答えは1983〜1984年頃、民間の都市銀行などが一斉に発売したのが始まりです。

1970年代のオイルショックで物価と金利が乱高下した際、銀行側は「固定金利で長期でお金を貸し続けるのは、将来の金利変動リスクが大きすぎて危険だ」と恐怖しました。

そこで、「金利が上がったら貸出金利も上げられる（＝金利変動のリスクを借り手に引き受けてもらう）」という、銀行側の防衛策として作られたのが変動金利の正体です。

4. バブル期の狂乱：最高金利8.5%をどう乗り切ったのか？

変動金利の誕生直後、日本は1980年代後半の「バブル経済」に突入します。

日銀の急激な利上げにより、1991年頃には変動金利の基準金利は史上最高の「年8.5%」まで跳ね上がりました。

現代の感覚なら即破綻レベルの高金利ですが、当時の先輩たちは次の3つの理由で乗り切ることができました。

・毎年のように給料（基本給・ボーナス）が爆発的に増えていた

・銀行の預金金利も5%〜6%あり、手元の資産も勝手に増えていた

・当時は「固定金利（住宅金融公庫）」で借りている人が大半だった

つまり、世の中はインフレ（物価高）でしたが、それ以上に「賃上げ（給料増）」のパワーが圧倒的だったため、高金利の波を力技でねじ伏せることができたのです。

一方で、「地価は絶対に下がらない」という土地神話を信じ、変動金利のフルローンで身の丈に合わない高級物件を転売目的で買った人たちは、バブル崩壊後に「金利高騰・地価暴落・給料カット」の三重苦に襲われ、自己破産へ追い込まれる社会問題となりました。

まとめ：歴史から学ぶ、現代の現役世代への教訓

日本の住宅ローンの歴史を振り返ると、いま私たちが直面している上昇局面が、いかに「前例のない未知の事態」であるかが浮き彫りになります。

・過去の利上げ期：みんなが「固定金利」に守られており、仮に変動金利が上がっても「給料の大幅な増加」というクッションがあった。

・現代の利上げ期：借り手の7〜8割が変動金利を選んでいる状態で、「物価は上がるが、給料がそこまで上がらない（賃上げが追いつかない）」という状況で上昇プロセスを迎えている。

つまり、過去のバブル期の先輩たちよりも、現代の現役世代の方が「金利上昇に対する耐性」が圧倒的に低いのです。

歴史が教えてくれる最大の教訓は、「国や会社、銀行が守ってくれた時代は終わった。

これからは自分で防衛策を用意しなければならない」ということです。

変動金利が悪いわけではありません。

本当に恐ろしいのは、歴史の変化を知らずに「これまで上がらなかったから大丈夫」と油断し続けることです。

まずは自分のローンの現状（毎月の返済額のうち、利息にいくら取られているか）を把握し、来たるべき変化に備えましょう。