2017年1月15日日曜日

【コラム】建築士による不動産の有効活用

自身には所有しているファミリータイプのマンションがある。
現在は空き家で倉庫代わりにしている。
株式投資は上昇相場ですることがないので、不動産を有効活用することとした。
現在まで検討した方向性について書いてみるw

1.売却するか、賃貸にするか。
同物件のエリアで、同程度の物件の販売価格と売却価格、賃料を調べた。
圧倒的に売却価格が安い。
しかも賃料6万円の場合、利回りは軽く10%を超えている。
本物件には負債はないため、賃貸として貸し出すことにしたw

2.賃貸にする場合、.どの程度の改修工事が必要か。
大蔵省の「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」がある。
上記によると、電気や給排水設備の耐用年数は15年である。
築年数は15年を超えているため、電気や給排水設備の改修が必要となる。
床下や壁の解体が必要になるため、必然的に全面改修となるw

3.賃料はいくらが妥当か。
管理費と修繕積立金、固定資産税の1月当たりの原価は約35,000円。
全面改修の場合の工事事例を元に試算すると、約420万円となった。
設備の耐用年数が15年なので、改修工事の1月当たりの原価は約24,000円。
賃料の原価は約59,000円、全面改修するので6万円なら借り手はあるだろうw

本件は相場師による不動産投資ではなく、建築士による不動産の有効活用である。
だが、今まで払っていた管理費と修繕積立金、固定資産税を払わなくてもよくなる。
つまり、約35,000円×12ヶ月=年間約420,000円の支出がなくなる。
全面改修工事の費用420万円は、15年ではなく10年で回収できる計算になるw